聂梅生:做特色小镇不易,需要想清楚定位、金融模式和运营模式
腾讯家居2017-09-07 14:30:11

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在《特色小镇:泛地产的突围路径》论坛环节,全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生发表了精彩主题演讲,观点如下:

聂梅生表示:“小镇是时代的风口。”我想这话说得比较好,确实是这么一回事。小镇的灵魂是什么?似乎是产业。当然这个还可以再商量。 因为全联房地产商会现在成立了特色小镇分会,所以我想说说房地产产业和特色小镇之间有什么关联。

房地产企业已经成为推动特色小镇发展的重要力量

有的人说,最近由于房地产的生态发生了很大的变化,好象我们的路越走越窄,有点走不下去的意思。所以出现了很多的变数。房地产实际上搞了30年,我们聚集了很丰富的经验,而且聚集了大量的资本和资源。我们曾经在30年当中反反复复的是支柱产业。咱们的支柱产业是否走到头了?我觉得不是这么一回事。本次21世纪房地产论坛,抛开房地产纠结的话题,我们现在的空间更大了,不是路更窄了,是路更宽了。特色小镇是其中一个空间更大的说法。

房地产企业进入特色小镇方面有非常多的优势,而且很多人都做了很多尝试。特色小镇是不是这么容易?我们的空间更大了,但是要求也更高了,不是很容易的事。关于特色小镇,我也做了一些思考,也跑了不少的有名小镇。

我们原来擅长的是什么?

我们原来擅长的是什么?地、银行。地的快速周转,我们很在行,但是现在不行了。关于特色小镇,我觉得有几件事情是避不开的,你想做特色小镇,无论原来是金融机构还是开发商,都避免不了:

首先是定位,在城镇化概念下可以做很多特色小镇,也可以在新兴产业和产业创新上做很多特色小镇概念。这是两个不同的定位。首先你得想清楚你的定位在哪里,定位了以后的第一件事情对我们是陌生的,不熟悉的是我们的商业模式。商业模式当中,最重要的是金融模式。比如说房地产30年的发展,我是亲历的,原来在政府机关的时候,关于房地产的金融模式,突破了两件事情:一是住房抵押贷款,这个不突破,根本没有中国的商品房的突破;然后再是银行的各种各样的信贷,融资突破得很大,以至于形成了炒房。它当时的金融模式是发展得非常充分,而且是过度的,所以形成了很多的问题。

但是特色小镇的金融模式在什么地方?你没有按揭,土地也是目前的瓶颈。地方政府到底能够给我们什么?它的金融模式在哪里?当然今天上午的国开金融启动200亿的基金,资金是不是唯一的模式?这个问题不解决你动不了。这个问题解决以后,再说建设。

运营和你最后的商业模式,盈利模式是结合在一起的,你原来策划的运营模式到最后的运营当中是否能够实现?钱能否回来?不像卖房子,房产证一转就可以完成了。所以这件事情,我们的空间确实更大了,但是要求也更高了。我们进入了完全不太熟悉的商业模式。中国在本次经济转型当中才出现的特色小镇,这个特色给我们出了很多的定位、商业模式、金融模式和建设运营,这一堆是我们都得解决。

原来开发商是各做各的,现在不一样了,现在的特色小镇,融合发展、抱团发展,这是大势所趋,不是一个开发商就能够把一个镇打造好的。我们要接受中央提出的新概念,但是接受不太容易,一个是平台经济,一个是共享经济。这两件事情,恰恰在特色小镇当中是要充分体现的。特色小镇是一个平台,我不太同意它是产业链,它是一个。

为什么说它是一个平台?

我们现在说特色小镇,说是产业特色,实际上你想一想,三大产业都可以做特色小镇,第一产业是农业。农业特色小镇还少吗?相当多的在农庄基础上做农业特色小镇。还有农舍,形成旅游产品。第二产业是建筑业,就是制造业,里面有很多的特色小镇可以和制造业联系在一起。东北老工业基地,是一个特色,不是一个小镇,是一个大城市。把东北都变成第二产业的城市群,结果现在衰败了,衰败之后在特色小镇当中就不能产生第二产业的特色吗?第二产业是制造业,是最重要的,连美国都要回归制造业,它是实体经济当中最重要的一部分。第三产业,就不说了,大家都扎堆到服务业。

比如今天上午,在海棠湾创造了一个金融的小镇,把金融总部放到这里,他绝对是toB的,它形成了一个金融特色小镇。但是也有很多是toC的,真正的服务业都是toC的,马云、马化腾都是在C端做。那我们的做法是什么?我觉得应该是符合的,但是你的定位要定位好。

我们成立这个分会,准备发起100个企业主题的特色小镇,为我们的会员企业聚集资源,同时争取配套政策。所以我们全联房地产商会和大家一起称起我们的特色小镇的一片天,这也是我们应该做的事情。

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