专家深度解析:房地产市场发展趋势与周期
腾讯家居•贝壳 2022-07-20 21:17:14
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作者介绍:郭井立

地产运营策划实战专家、江苏东方地产研究院院长、中国房地产业协会产学研用分会副秘书长、民主同盟江苏省委省直新联会副会长、中策企划机构CEO等。郭井立院长在20多年的策划职业生涯中,追逐时代潮流,勇于挑战自我!理论结合实际,亲自操盘策划宜居、商业、文旅、康养等各类地产项目,在实战中创造了—批典范案例。郭井立在城镇化发展、房地产市场理论研究方面,具有独特的见解,深受业界关注。应各地政府、行业协会和房地产企业的邀请,先后参加数百场“论坛峰会”、“报告会”,演讲内容有高度,接地气,从实践上升到理论高度,深入浅出,给听课的领导和企业家带来启发。

本文是郭井立院长最新的研究成果,他从20多年房地产市场运行中探索发展趋势,以及房地产短周期的变化规律。本文可以帮助我们梳理房地产市场发展运行的规律,探索房地产行业今后的发展路径。

专家深度解析:房地产市场发展趋势与周期


第一部分

今年1~6月份房地产市场运行情况分析

我国房地产市场经历了二十多年高速发展的大周期,从去年下半年开始发生明显变化。据不完全统计,今年上半年从中央到地方政府先后出台了500多个楼市维稳政策,在房地产市场二十多年的发展过程中,可以拿出来的政策,基本都用上了,但是楼市反应仍然平淡。关键问题是购房者信心不足,购买需求也在下降,难以快速升温。

根据国家统计局公布的今年1~6月份房地产市场经济数据:上半年,全国固定资产投资(不含农户)271430亿元,同比增长6.1%,其中房地产开发投资下降5.4%。全国商品房销售面积68923万平方米,下降22.2%;商品房销售额66072亿元,下降28.9%。

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我们认为:从2021年下半年开始房地产销售量明显下滑,房价明显下降,今年6月份开始有所好转,其主要推手有以下三个方面:

1、救市政策驱动。今年以来,中央和各部委频繁释放积极信号,各地全面落实因城施策,上半年出台救市政策次数创历史同期新高,随着各类政策陆续实施,多地楼市具备了复苏的基础和动力。

2、集中网签驱动。6月份后我国疫情影响逐渐减弱,重点城市销售面积环比从市场底部逐步回升,6月中旬后出现大规模集中网签的现象,进而使得全月数据拉升较快。

3、房价优惠驱动。从去年下半年起,房价开始回落,今年5月份国家统计公布的数字与去年同期相比,全国平均房价下降达到10.3%。房地产企业为了自救,纷纷出台优惠政策,促进了部分刚需购房者下手入市。

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今年下半年及今后房地产市场将走向何方?

纵览各界人士及广大网民的观点,真可谓是“众说纷纭”,很难真正说清楚房地产市场变化与发展的内在动力和未来趋势。

从1998年至2021年,我国房地产市场正是在市场博弈,政策调控,众说纷纭之中跌宕起伏,同时又步步高升一路走过来。人们仍在期盼,未来十年我国房地产市场是否还会创出新高?

任何事物的发展都有其规律性,如果我们能够把握规律,就会临危不惊,就能立于不败之地。

我们团队经历二十多年地产市场研究、策划与运营的历程,与我国房地产市场一路走来,从实战中研究房地产市场运行规律入手做理性分析,希望能够为政府、企业、投资购房者理清思路,精准把控房地产市场发展趋势,从而希望能够为政府逐步建立适应我国国情的房地产市场长效机制献策:为房地产企业充分发挥自身优势,找准发展路径助力。

第二部分

我国房地产市场运行规律分析

规律:是指自然界和社会诸现象之间必然、本质、稳定和反复出现的关系,是事物之间内在的必然联系,决定着事物发展的必然趋向,无论自然界还是人类社会,都按照本身固有的规律向前发展。规律是客观的,人们在实践中,通过大量的外部现象,认识或发现客观规律,并用这种认识指导实践,应用客观规律来改造自然,改造社会,为社会谋福利。

我国房地产市场经历了20多年“量价齐升”的高速运行,未来20年如何发展,究竟有没有规律?

我们知道:发现规律,就找到了走向成功的方向,掌握规律,就获取了打开财富的密码。研究我国房地产市场的运行规律有两个关键逻辑:“趋势论”和“周期论”。

一、趋势论(大周期)

趋势:是指事物或局势发展的动向,是市场运动的方向。趋势分为两种:上升趋势、下降趋势。研究趋势要有对应周期和对应的参照物,趋势永远顺着市场需求的方向运行。

我国房地产市场从1998年开始至2021年经历了20多年跌宕起伏,高歌猛进的总趋势是“价量齐升”:

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我们经过长期研究认为:我国房地产市场20多年的上升趋势,其内在动力主要是由七大因素驱动而形成的:一是我国城镇化率进入快速发展期。二是我国城市居民强大的住房需求。三是我国GDP持续快速增长。四是我国广义货币发行量M2持续增加。五是物价指数与居民收入持续上涨。六是投资与投机的强大需求驱动。七是国家调控主导房地产市场走势。

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我们认为:2021年下半年全国房地产市场持续20多年“价量齐升”的运行趋势已经基本结束,房地产市场运行正在进入第二个大趋势,其特征是全国商品房销售量将持续下降,房价仍在高位波动并缓慢上行,商品房品质将大幅提升,而这个趋势将会影响我国房地产市场十年以上的时间。

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我们研究团队认为:房地产市场运行第二个大趋势(大周期)的预测依据,主要由下列八大因素构成:一是我国城镇化发展增速放缓需求下降。二是城市住房供给结构与需求发生变化。三是我国房地产市场将建立长效机制。四是我国经济增长与城市发展方式发生转变,房地产高品质引领人居发展。五是房地产步入蝶变新时代,高品质新兴地产将会主导发展趋势。六是房地产开发运营模式不断变革创新。七是房屋造价成本将会持续上升。八是 房地产上下游企业重构运营新平台。

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二、周期论(短周期)

经济周期:是指经济活动沿着经济发展的总体趋势所经历的有规律的扩张和收缩,其特点是交替或周期性波动变化。经济周期分为繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段,表现为衰退、谷底、扩张和顶峰。

经济运行周期图:

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房地产业的发展也存在周期性循环的特性,房地产市场周期是指房地产市场起伏波动、循环的经济现象。我国20多年房地产市场运行呈现明显的短周期特征,一个周期区间大约在3 年左右。无论是房地产投资数据、销售数据还是价格数据,都具有较为明显的周期波动特征,我国房地产市场从1998年开始至今大致经历了六次周期波动。

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我国房地产市场短周期四个阶段运行图:

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1、繁荣阶段:量升价涨(顶部):市场需求以较快的速度增长,商品房销售呈现“量升价涨”特征,达到该周期的峰值点。

2、衰退阶段:量跌价滞(下降):市场供求转折点,往往在政府“调控”政策的驱动下,需求增速下降,商品房销售呈现“量跌价滞”市场特征,该周期的市场进入下降期。

3、萧条阶段:量价齐跌(底部):始于市场运行到平衡点水平并向下运动,此时需求低增长或负增长,商品房销售呈现“量价齐跌”市场特征,该周期的市场进入底部期。

4、复苏阶段:量升价稳(上升):始于市场周期的谷底,往往在政府“救市”政策的驱动下,促进市场复苏,商品房销售呈现“量升价稳”市场特征,该周期的市场从底部进入上升期。

中国独特的房地产周期主要源自政策变动,是中国经济短期波动的重要推手。房地产是我国经济发展的支柱产业,产业链很长,其上中下游都对经济产生较大影响,刺激房地产市场发展以应对经济下行压力的方法效果十分显著。所以在经济下行压力较大时,政府往往会刺激房地产业以拉动经济。房地产市场过度繁荣又会带来泡沫和金融风险等问题,出现问题后政府又会踩刹车,这种政策循环,导致了我国独特的地产短周期现象。

结论与预测

大家更关心的是今后房地产的发展趋势是由什么力量来主导的?

我们用“趋势论”的逻辑来分析:影响房地产市场发展趋势是由政策、金融、需求、供给、经济走势、城镇化发展等综合因素决定的。

我国房地产市场经历了20多年 “量价齐涨”的高速发展期,是受我国城镇化进程与经济快速发展的双重动力驱动下,形成强大的住房需求、投资需求等市场因素影响,同时,国家政策调控是推动市场运行的主导力量。

从去年下半年开始,我国房地产市场已经从“价量齐升”的顶峰阶段,快速进入“量价齐降”的调整阶段,在各级政府密集出台稳定楼市政策驱动下,目前正处于筑底趋稳阶段。

我国房地产市场未来仍有10年以上的中速发展期,我国城镇化率大约还有10年左右达到75%以上,房地产市场将会全面进入以存量房交易,高品质升级型住宅成为主要市场。

我们认为:未来十年我国房地产市场两极分化将会更加明显。我国经济发展主要是以城市群,都市圈为中心,地域的产业发展速度会加快,主要城市人口也会净流入,楼市仍然会有不错的表现。但是三四线城市,特别是产业集聚能力不强的城市,人口出现净流出,这类地区的楼市将会进入明显的下行周期。

我们用“周期论”的逻辑来分析:我国房地产市场在二十多年的持续发展过程中,经历了六次比较明显的短周期。周期的形成主要是受政府宏观政策主导,在房地产市场过热时出台调控政策,在房地产市场下降过快时出台救市政策。未来十年我国房地产市场仍然会出现若干次明显的短周期现象。

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我们再来分析近期楼市运行状况:从去年上半年量价仍在高位(顶峰阶段),从去年下半年开始至今年5月份量价齐跌(底部阶段),今年从 6月份开始销售量、销售价环比上涨,已有趋稳迹象,估计7~8月份楼市会缓慢上升,“金九银十”值得期待。

但是上述的判断是建立在今年上半年的基础上所形成的,全年能否突破去年同期的销售总量?我们认为几乎是不可能的。10月份开始可能会量价齐升(上升阶段),至于说能走多远,很难给出结论。我们认为:2022年全国商品房销售总量与2021年相比会有明显的下降,全国平均房价会在去年高位的基础上略有下行。

我们预测:我国房地产市场大约还有十年左右的时间,会在较高水平的基础上中速运行,但是不会突破2021年全国商品房销售数据,并且会在此基础上逐步下降。从销售量来看,2021年是我国商品房销售总量的天花板,大概率不会再创历史新高。

今后十年,房价也很难有快速的上升,全国房价会在现房价高位基础上下波动并缓慢上行。随着经济发展和货币变动,有可能房价仍然会突破前期最高的价格,但是幅度不会太大。

房价是否会快速下降呢?我们认为可能性也不大,因为房价的组成大部分是在土地,规费,税收等方面,约占总成本的60%至70%。只要政府控制好这一块的成本,房价就很难下跌。同时不管是政府,企业,老百姓,都不希望房价下跌,如果房价真的大幅下跌了,也就预示着全社会的资产缩水,将会对整个社会经济带来巨大的负面影响。

第三部分

促进房地产市场健康发展提几点建议

政府:

中央从十年前就开始提出“建立房地产市场健康发展的长效机制”,可是房地产市场一直在政策调控与救市中博弈前行。建议政府尽快出台房地产市场健康发展的长效机制,打出组合拳,形成以法治为基础的稳楼市政策和法规,以保持我国房地产市场长期稳定健康发展。

房企:

迫切需要改变过去传统的房地产项目投资开发模式,我国大部分房地产企业都在追求“高周转,高杠杆,高利润”。在当前经济环境下,应该迅速转型为以追求“高质量,高品质,高效益”为目标的运作模式。实现房地产项目开发上下游产业链之间融合发展的创新模式,我们应该充分认识到,过去拿到土地就能赚钱的时代已经一去不复返了。

购房者:

我们建议刚需购房者找到自己喜欢的房子,该下手时就下手。如果你希望购买的是改善性住房,那就需要选择高品质的楼盘。如果你目前还没有能力购买房子,可以向当地政府申请保障性住房,国家提出了住房发展新模式的重要组成部分,就是由政府用各种方法来提供保障性住房需求,实现居者有其屋。

投资客:

需要有一定的专业水平,确实选择购买能够租出去的房子,并且房产能够持续增值。至于炒房客,离场是最好的选择,至于为什么我们就不用解释了,您自己去判断吧。



标签: 江苏东方地产研究院 来源:腾讯家居•贝壳    责任编辑:南京