“熬越久 刀越快” 逃不过的0.25%魔咒 建陶终端的暗夜与光明
腾讯家居2017-08-11 00:05:00

整个7月全国楼市成交量环比下滑,自去年十月调控政策出台以来,深圳房价的十连跌并未惊起波澜,源于从55611到54492元/平方米的变动微弱,更有数据显示,深圳当月一手住宅批售43.1万平、推售23.2万平,环比分别增多102%和17%,市场整体供应创2017年以来的最高峰。

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上游的资本博弈 终端的消费升级

在我们建陶终端的调研走访中,面对与酷热同样难当的深圳房价,不少经销商表示上游的跌宕起伏,直接影响着需求的增缓。除了本土市场竞争白热化的加持,房产成交量环比下跌31.5%的月度数据,似乎与消费升级所代表的“高质价优”,相得益彰,召唤着理性和均值回归的到来。

对于近年来房价高企的缘由,高速的人口流入,无疑是目力所及的首因。由表及里,决定深圳等一线城市房价的核心,在于人们的收入水平,尤其是收入最高的那一拨人,他们的收入是否能持续增长,这是最重要的核心。

而高收入阶层的收入增长,主要来源于金融资产价格的持续上涨。好比纳斯达克指数的强健,造就硅谷房价在全美最高,以及当年杭州房价的全国闻名,都在表明深圳依托资本市场的张力,良好的创业环境,孕育了一大批成功的新兴企业,他们的收入在不断增长,也支撑了高涨的房价。

0.25%的魔咒  吊诡不过常识

“发达经济体的今天,就是发展中经济体的未来”,依照百年来美国房地产历史数据显示,房价并不像人们预期的那样,以每年百分之十几、二十几的比例高速增长,百年来每年平均涨幅只有3.07%,比GDP增速高不了多少。

而且在过去120年当中,美国的平均CPI每年增幅是2.82%,所以房价的涨幅扣除掉CPI(消费物价指数,正向变动率一定程度反映通货膨胀),只有非常可怜的0.25%的涨幅,这就是百年来美国房地产真实的面貌。

即使在21世纪初,美国在货币宽松的背景下,催生出一个巨大的房地产大牛市,它也依然难逃0.25%的神奇魔咒。

所以我们自然就能理解,为什么巴菲特不买黄金,也不投房地产,就住在那栋住了几十年的老房子里。因为相比他年均复合20%的增长,区区0.25%的年平均增长,不过是大象身旁的一只蚂蚁。

大红之日  市场供需矫正之时

任何的经济现象甚至人类社会,都遵循一个普遍规律,叫作均值回归,当房价涨得过于离谱,脱离了收入水平,那么房价收入最终会受到比地心引力更加强大的,均值回归的力量的矫正。

面对当下居高的房价,上游房地产业对建陶终端市场的见微知著,经销商们既警惕泡沫的刺破,宛如龙虾“大红之日,便是大悲之时”,更相信供给侧的结构性革新,终能让资产价格回归常态,牵引整个泛家居业态的永续发展。

值得注意的是,80后人口总数2.28万亿、90后1.74万亿、00后1.26万亿的人口结构,意味着90后比80后少30%,00后比90后少20%。

由于我国向来有买房结婚的传统习惯,新生代的父母多属于70后,是赶上中国经济最繁荣、地产黄金十年的一个整体,所以这些年轻人中,一部分人可能面临房子不缺甚至过剩的局面。从房地产与建陶产业的需求维度来讲,人口结构的流变、老龄化社会的加剧,都将压缩本已减少的需求,成为不可忽视的未来挑战。

中国建筑卫生陶瓷“十大”品牌榜系列活动之终端经销商大调查,以“聚焦品牌 赢领终端”的澎湃激荡,从7月10日至今,历经大雨滂沱的酣畅,经受酷暑的暴烈灼晒,思潮广布深圳、武汉、南京、温州、宜昌等众多城市主阵地。

“百家卖场、千家经销商”,我们以本次大体量的调研参数为蓝本,凭借深入终端的探明问道,窥一斑而见全豹,与大家分享建陶终端的动态变化。

在整个房产态势跌宕动荡之下,深圳经销商依托其独特的区域和地理优势,逐渐到周边的香港、惠州等拓展分销渠道或其他合作模式。由“被动”转为“主动”,无论是自行推广,还是与周边城市商业伙伴进行合作,经销商纷纷表示“走出去”尤为重要。

寻找新的消费网状,消费市场正从门店、柜台的固态,到重塑供应链的液态转变;从“货、场、人”到“人、货、场”,由消费方式逆向引导生产的变革,在终端催生新型服务商,孵化着建陶营销和渠道的新生态。

位于宝安区乐安居的冠珠陶瓷店长周女士表示,一个月一到两次联合其他商家走出卖场,联合周边城市的楼房开发商,到外围去举办促销宣传活动,在一定程度上推广了自己的实体店,也提升了销量。正如罗湖区美家世邦的店长赵先生所说:业务是跑出来的,多出去转转比守在店里更有效果。

另外,寻求与建陶产业结盟的相关产业商家合作,亦成为打破区域局限性的关键。设计师公司渠道、楼盘开发商渠道等,均在消解“一客难求”的困境。

当我们走访了罗湖、福田、南山、宝安、龙华等深圳大区后,不难发现各区经济水平的差异,对消费者购买习惯的影响尤为直观。透过数百家经销商的调研,我们看到:

福田区作为深圳CBD商业中心,经济水平较高,消费者在购买瓷砖的时候更偏向于产品的质量,只有2家店面反映会注重价格;罗湖区、南山区的顾客会注重考虑瓷砖的性价比,充分考虑品牌、质量及价格;宝安区和龙华区属于发展区域,处于开发阶段,外来人口居多,商业经济较落后,整体的消费者会更注重瓷砖价格。

总体而言,随着上游房产市场“均值回归”的必然,建陶终端“柜台+地产”的商业模式,也将在成本的负重中改头换面。除了延展区域的消费网状,更要改变传统的营销模式,实现消费逆向引导生产的革新。

无论是线上线下全渠道的融合,场景触发式的形象店面,还是数据驱动的深度个性化,这些向供应链加以延伸,不断完善经销商面向消费者的服务能力,势必重新定义渠道和终端。

在未来需求侧愈发优质、看重消费赋能的趋势下,身处建陶主流一脉的供给端,经销商和他们背后的门店,正涌入一场前所未有的“熬越久、刀越快”的浪潮。

来源:腾讯家居